Kredievim  Danışmanı : 00 90 532 767 3127

Yurt  dışında  yaşayan  Türk  vatandaşı  veya  Mavi  kart  sahibiyseniz  Türkiye’de  konut  veya  işyeri  yatırımı  yapmanın hem sosyal hem de  ekonomi açısından   avantajları  bulunmaktadır.

SOSYAL YAŞAM

  • Yurt dışında yaşayan   Türk  vatandaşları ne kadar o ülkede yaşasalar da yaşadıkları ülkeye kendilerini ait hissetmemekte  ve bir gün Türkiye ye dönme arzusu  içlerinde hissetmekteler.

 

  • Tatil İmkanları

EKONOMİK DURUM

Bu  avantajları , gelirinizin  EUR  olduğunu ve   300.000  TL tutarında bir konutu almayı planladığınızı  düşündüğünüzü varsayarak  2014-2018  yılları arasını  göz önüne  alarak  maddeler  halinde açıklayalım;

1-Kredi faiz oranlarındaki değişiklerinin sağladığı avantaj

Konut  almak için   maliyetlerinizi  belirleyen en önemli  unsurlardan birisi konut  kredisi  faiz  oranıdır.

Yıllar  itibariyle ortalama konut  kredisi  faiz  oranları

YIL ORAN
2014 0,94

2015

1,1

2016

1,05

2017

1,1

2018

2,3

Ekspertiz  değeri   300.000  TL  olan  bir konut almayı  planladığınızda Türkiye’de  kefiliniz bulunmadığında  banka bu  tutarın  %40 eksiğine kredi  kullandıracaktır. Bu  ise   180.000  TL  kredi  kullanabileceğiniz  anlamına  gelir.

2008  yılında  60  ay  vadeli  (5 yıl)   %0,94  orandan  konut    kredisine  başvurduğumuzda   toplam maliyetiniz  236.280  TL olmaktadır.

YIL Toplam Ödeyeceğiniz Taksit Toplamı 3.938 TL X12 AY
2014  47.256 ₺

2015 

  47.256 ₺

2016 

  47.256 ₺

2017 

  47.256 ₺

2018 

  47.256 ₺

TOPLAM MALİYET 

 236.280

2018  yılı  bittiğinde  satın aldığınız  konutu  en az  491.268  TL  dan aşağıya satmamanız gerekmektedir.

Kredi Türü

 Konut Kredisi
Kredi Tutarı 180.000,00 TL
Faiz Oranı %0,94
Taksit Sayısı 60 ay
Taksit Tutarı 3.938,82 TL
Geri Ödenecek Toplam Tutar 236.329,03 TL
Aylık Maliyet Oranı %0,9400
Yıllık Maliyet Oranı %11,8819

Faiz  oranı aşağıya doğru gittiğinde örneğin %0,70 olursa sizde konut kredinizi  yeniden yapılandırabilir  ve toplamda  ödeyeceğiniz faiz maliyeti  azalmış olacaktır.

Kredi Türü

 Konut Kredisi
Kredi Tutarı 180.000,00 TL
Faiz Oranı %0,70
Taksit Sayısı 60 ay
Taksit Tutarı 3.684,31 TL
Geri Ödenecek Toplam Tutar 221.058,32 TL
Aylık Maliyet Oranı %0,7000
Yıllık Maliyet Oranı %8,7311

Toplam maliyetiniz 221.058 TL  düşmüş olup maliyetiniz  yaklaşık olarak  15.000  TL  azalmış olacaktır.

2-DÖVİZ KURLARINDAKİ ARTIŞIN SAGLADIĞI AVANTAJ

Yurt  dışında  yaşayan  veya  Mavi  kart  sahibi olan Türk  vatandaşları ağırlıklı olarak Avrupa’da yaşaması  sebebiyle  gelirleri  EUR cinsinden olmaktadır. Döviz kurlarındaki  artış ödeyeceğiniz kredi tutarının azalmasına sebep olmaktadır.

Yıllar  itibariyle   EUR/TL  değişimlerine  bakacak olursak;

T.C MERKEZ BANKASI ORTALAMA EUR DÖVİZ SATIŞ KURLARI
YIL  Yıllık Ortalama EUR/ TL
20142,91 ₺
20153,02 ₺

2016

3,34 ₺

2017

4,13 ₺

2018

5,68 ₺

Ekspertiz değeri  300.000  TL olan ev için   2014  yılında 180.000  TL 5   yıl  (60  Ay)  vadeli  kredi  kullandığımızda aylık ödemek zorunda olduğunuz  taksit  tutarı   3.938  TL  çıkacaktır.

T.C MERKEZ BANKASI ORTALAMA EUR DÖVİZ SATIŞ KURLARI
YIL  Yıllık Ortalama EUR/ TLToplam Ödeyeceğiniz Taksit Toplamı 3.938 TL X12 AY Yıllık EUR Maliyet Yıllık Taksit TL / Yıllık ort. EUR kuru Aylık Ödeyeceğiniz Taksit Yıllık EUR maliyet / 12 Ay
20142,91 ₺ 47.256 ₺ 16.239 EUR1.353 EUR ↓
20153,02 ₺ 47.256 ₺ 15.648 EUR1.304 EUR ↓
20163,34 ₺ 47.256 ₺ 14.149 EUR1.179 EUR ↓
20174,13 ₺ 47.256 ₺ 11.442 EUR954 EUR ↓
20185,68 ₺ 47.256 ₺ 8.320 EUR693 EUR ↓
.TOPLAM MALİYET 236.280 ₺ 65.797 EUR

5 yılda ( 60 Ay)    236.280  TL  veya  EUR  cinsinden  65.797  EUR  bankaya  ödeme  yaparsınız.

Tabloda göreceğiniz gibi kur artışları nedeniyle ödeyeceğiniz EUR cinsinden  taksit tutarı yıllar  itibarıyla düşmektedir .Aylık ödeyeceğiniz taksit tutarı 1.353 EUR dan 693 EUR a kadar düşüş gözlemlenmektedir. Bu ise cebinizden daha az EUR çıkması anlamına gelir.

3-KONUTUNUZU KİRAYA VERDİĞİNİZDEKİ KİRA GETİRİSİ AVANTAJI

Yurt  dışında  ikamet eden   ve Mavi  Kart  sahibi  Türk  vatandaşları  ileriki bir zamanda  yeniden Türkiye’ye dönmek için    konut  alabilmektedir. Bu kişiler  yurt dışında devam eden  düzenlerini  değiştirmek  istemedikleri  için Türkiye’de satın almış oldukları konutları  kiraya vermektedir.Bu   size düzenli bir getiri  sağlayacaktır.

Kira  getirisi her yıl değişmekte  olup  kira tutarını artıran en önemli oran kira zam oranıdır. Kira zam oranı Yurtiçi Tüketici Fiyat Endeksi’ne (TÜFE) göre belirleniyor. Kira artış oranında daha önce bir üst sınır bulunmuyordu. Fakat Yeni Borçlar Kanunu kira zam oranına sınırlama getirdi. Bu sınır da Yurt İçi Tüketici Fiyat Endeksi. Yeni Borçlar Kanunu’na göre ev sahibi kiraya Yurtiçi Tüketici Fiyat Endeksi’nin üzerinde zam yapamıyor.

Kira artış  oranı nasıl hesaplanır?

Kira artış oranını hesaplamak için kolay bir yol var. Diyelim ki bu oran yüzde 18,78 olarak açıklandı ve siz 1000 Türk Lirası kira ödüyorsunuz. Buna göre, kira zam oranı yüzde 18,78 ise zam bedeli 187,8 TL olacaktır. Ödenecek zamlı kira bedeli ise toplamda 1.187,8 TL olarak karşımıza çıkar.

YÜZDE YURT İÇİ TÜKETİCİ FİYAT ENDEKSİ (TÜFE)
YIL2014 2015 2016 2017 2018
Aralık8,17 8,81 8,53 11,92 23,5
Kasım9,15 8,1 7 12,98 24,52
Ekim8,96 7,58 7,16 11,9 25,24
Eylül8,86 7,95 7,28 11,2 24,52
Ağustos9,54 7,14 8,05 10,68 17,9
Temmuz9,32 6,81 8,79 9,79 15,85
Haziran9,16 7,2 7,64 10,9 15,39
Mayıs9,66 8,09 6,58 11,72 12,15
Nisan9,38 7,91 6,57 11,87 10,85
Mart8,39 7,61 7,46 11,29 10,23
Şubat7,89 7,55 8,78 10,13 10,26
Ocak7,75 7,24 9,58 9,22 10,35
ORTALAMA8,85 7,67 7,79 11,13 16,73

2014  yılında  satın  almış  olduğunuz   300.00  TL  değerindeki  konutunuzu   1500  TL    kiraya verdiğinizi düşünürsek  5 yılda  TL  cinsinden  106.698   TL  EUR  cinsinden ise  28.944  EUR  gelir elde etmiş olursunuz.

4-TÜRKİYE’DE SATIN ALDIĞINIZ KONUTUN YILLAR İTİBARIYLA DEĞERİNİN ARTMASI

Bir çok kişi  konut  satarken  hangi  fiyatı belirleyeceği konusunda  kararsız  kalmaktadır. Konut satın satarken  en temel hesaplama yöntemi , konut alımı için belirlemiş olduğunuz  tutarın enflasyon  karşısında değerlenmesi  gerekmektedir.

Diyelim ki,

2014 yılında  300.000  TL  bedelle satın  almış olduğunuz konut söz konusu bu tutarı hey yıl sonunda enflasyon oranı kadar artırmamız  gerekiyor ki gayrimenkulünüz enflasyon karşısında  değer  kaybetmesin.

YÜZDE YURT İÇİ TÜKETİCİ FİYAT ENDEKSİ (TÜFE)
Yıl Ort.TÜFE Oranı % Evin Değeri
2014 8,85 326.550 ₺
2015 7,67 351.596 ₺
2016 7,79 378.986 ₺
2017 11,13 421.167 ₺
2018 16,73 491.628 ₺

2018  yılı  bittiğinde  satın aldığınız  konutu  en az  491.268  TL  dan aşağıya satmamanız gerekmektedir.

Göz önünde bulundurmanız gereken diğer  hesaplama ise ,Kiranın rehberliğinde   değerine ulaşabilirsiniz

 

Konutların kendisini geri ödemesi yaklaşık 16-20 yıl arasındadır. Yeri, bölgesi, konumu, eski olup olmaması, fiziksel kondisyonu, kullanılırlığı gibi özeliklere göre yıl sayısı değişebilir. Bu rakama brüt kira çarpanı (BKÇ) denir.

Peki, bir evin değerine hangi formülle ulaşabilirsiniz?

 

Diyelim ki,

Aylık geliri 2.000 TL olan bir mülk var.

Bunun yıllık geliri; 2.000 TL x 12 ay = 24.000 TL’dir.

Bu rakamı BKÇ ile değerlendirebilirsiniz.

Yani,

Eğer, 16 yılı baz alarak satın alıyor ya da satıyorsanız;

24.000 x 16 yıl = 384.000 TL

Eğer, 20 yılı baz alarak satın alıyor ya da satıyorsanız;

24.000 x 20 yıl = 480.000 TL

BUNU UNUTMAYIN: Ama eğer bir sitede mülk alıyorsanız ya da satıyorsanız; kira değerine genel gider için kiracının ödeyeceği bedeli koyarak hesap yapmanız gerekir. Genel gider için ödenen rakam olmadan yapılan hesaplarda mülkün kendini geri ödeme süresi çok uzun çıkar ki aslında bu genel gideri yüksek sitelerde bu şekildedir. Ne kadar çok genel gider söz konusu ise o kadar çok mülkün kendini ödeme süresi uzar.